球王会体育以往经历表白，房地产调控政策对均衡房地产供需、光滑楼市颠簸感化明显。2020年三季度以来房地产政策边沿膨胀，房地产投资下行压力加大。但当前房地产政策底较着，逆周期调控开启，估计房地产将进入由下行到修复的转换期，叠加保证性租赁住房建立无望部门对冲增速下行压力，房地产投资失速几率偏低。
2、房地产投资增速拐点大几率出如今三季度。从先行目标看，一是商品房贩卖面积降幅趋缓且边沿收窄；二是地盘溢价率下行趋向放缓，部门大中都会地盘市场有所回暖；三是房地产开辟资金滥觞在逆周期政策发力下无望较着改进。按照上述目标抢先房地产投资的汗青纪律，估计房地产投资增速拐点大几率出如今三季度。
3、年末房地产投资当月同比增速在低基数效应下能够到达20%以上，但从三年均匀增速看，当月增速较难超越疫情出息度。我国已往几轮房地产投资增速降至低点后，均在必然工夫内反弹至下行出息度，但本轮房地产投资反弹幅度大几率弱于以往：一方面，“因城施策”下，难以复制已往依托一线都会高增加拉动房地产投资企稳上升的形式；另外一方面，住民购房承担曾经很重，住民部分杠杆率也已过大幅爬升期，购房需求潜能与已往比拟较着降落。分离拐点出如今三季度的判定和汗青上房地产投资增速从触底到升至高点均匀用时约5个月，估计2022年末将是房地产投资阶段性高点，因为客岁四时度基数低，当月同比增速无望到达20%以上，但其三年均匀增速大几率仍低于疫出息度。
4、整年增速无望在0-2%，呈前低后高走势。估计2022年上半年在“稳地价、稳房价、稳预期”政策托底、保证性租赁住房前置发力等身分感化下，房地产投资增速无望低位趋稳；下半年受商品房市场和地盘买卖边沿好转、房企融资情况逐渐改进影响，房地产投资增速大几率在三季度迎来拐点，随后数月持续反弹上行。整年房地产投资累计同比增速在0-2%阁下，三年均匀增速在4%阁下。
房地产作为百姓经济的主要构成部门，其下行态势可否减缓、什么时候迎来拐点、反弹高度怎样，都事关2022年经济可否完成稳增加。本文回忆房地产汗青周期，分离过往经历纪律和当前理想情况，对房地产投资走势作出阐发判定。
房地财产对百姓经济影响较大，宏观政策从需求、供应和买卖环节调控以完成供需均衡。房地财产对高低流相干财产动员力强，对投资和消耗影响大，是百姓经济的主要构成部门。按照我们测算，当前房地产开辟投资，和与房地产相干的效劳业、消耗等高低流财产经济增长值约占GDP三成，对百姓经济影响较大。为连结房地产市场安稳开展和避免泡沫化，光滑其颠簸对宏观经济的影响，宏观政策普通会对其停止羁系和调控。调控大致可分为三类，一是从需求端动手，如限购、限贷、调解房贷利率和首付比例等；二是从供应端动手，经由过程调解地盘供给范围、管控房企信贷等方法束缚商品房供应；三是从买卖环节动手，如调解商品房买卖税费，限定房价涨跌幅等（见图1）。
房地产调控政策在房地产周期切换轮动中起到了“开关”感化。2002年以来，海内房地产市场不竭阅历“房地产扩大→房地产政策收紧→房地产下行→房地产政策宽松→房地产扩大”轮回，在历次轮回中，房地产周期轮动常常与房地产政策调解严密相干（见图2）。在房地产下行期间，实时有用的政策调解均有用地改变了增速的下行趋向。如2008年和2015年两次典范的较大幅度下行，房地产政策在此时期快速转向宽松，从供应端、需求端和买卖环节上片面撑持房地财产。在政策感化下，房地财产下行趋向有所减缓，随后顺次阅历了商品房贩卖回和暖房地产投资上升，行业从头进入扩大周期。如在2008年下行过程当中，昔时10月低落首付比例，同年12月当前房地产贩卖面积降幅大幅收窄，2009年3月后房地产投资增速就进入上行区间；2014年也呈现了相似历程，昔时10月放宽首套房认定，2015年3月和12月商品房贩卖和房地产投资增速别离触底上升，表白政策调控感化是有用的。
当前我国房地财产曾经到达整体供需均衡，对房地产政策边沿变革较为敏感。央行《2019年中国城镇住民家庭资产欠债状况查询拜访》陈述显现，我国城镇住民家庭的住房具有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均具有住房1.5套，表白海内房地产市场整体供需已到达均衡。此时房地产政策的调解，易对房地财产构成打击。
疫后房地产政策的边沿膨胀，房地产市场供需两头构成负反应。2020年以来接踵推出的“三道红线”、“房贷集合度”、“集合供地”等羁系政策，房企活动性慌张状况加重，呈现部门房企债权违约、停业等风险变乱（见图3），房地产供需均衡遭到较大打击，供需两头构成负反应。一方面，在供应端风险变乱打击下购房者张望感情加重，住民对房价上涨预期削弱（见图4），对期房托付担心上升，购房需求降落，如2021年6月份以来商品房贩卖面积增速快速下行（见图5）。另外一方面，需求端下行也反应至供应端，商品房贩卖支出降落不只削减了房企资金滥觞，加重活动性慌张场面，使得房企已往高度依靠贩卖回款和杠杆率的形式不成连续，债权成绩加重；还低落了房企下一阶段房地产投资收益的预期，使其购买地盘、新建工程进度放缓。如房地产开辟投资完成额当月两年均匀增速从2021年4月的10.3%降至2021年12月的-3.0%，且地盘购买、房地产开辟资金等各项与房地产建立周期相干的目标均较着降落（见图6），意味着前期房地产投资增速下行压力仍大。
突破供需两头负反应需求逆周期政策发力。汗青经历表白，经由过程逆周期政策施加外力对突破供需两头负反应、改变房地产下行趋向感化明显。估计本次也不破例，出格是前期政策收紧是房地产市场构成负反应的诱因之一，其对房地产市场的打击大几率跟着房地产政策调解将有所减缓，政策逆周期调控无望改进当前房地产窘境。
面临房地产市场下行压力，近期我国房地产调控政策呈现多方面的微调，房地财产无望进入由下行到修复的转换期，失速风险较小。
一方面，房地产政策微调纠偏旌旗灯号明白。从2021年9月份以来，中心屡次夸大保护房地产市场平妥当康开展，“政策底”闪现。2021年12月中心经济事情会媾和2022年3月等主要集会中，对房地产的表述均较已往发作一些变革，提出“撑持商品房市场更好满意购房者的公道住房需求，因城施策增进房地财产良性轮回和安康开展”，开释纠偏旌旗灯号，庇护房地产市场基调明白；且“因城施策”、“三稳”等表述的意义与以往差别，2021年头更多的是为了避免楼市过热、停止房价过快上涨，如今则是为了托底楼市需求、制止房价过快下跌，不变房地产市场开展。
另外一方面，供需两头政策出理想质性松动微调。供应端看，接踵推出房企收并购不再计入“三道红线”，保证性租赁住房有关不归入房地产集合度办理等政策，房企融资情况有所改进；需求端看，2022年2月以来，“因城施策”不同调控连续促进，天下多地出台下调首付比例、低落房贷利率、赐与购房补助、打消限售等步伐调控楼市。
从政策调解到房地产市场预期修复需求必然工夫，出格是当前“房住不炒”总基调下，房地产政策边沿松动难以快速在市场上构成政策趋于宽松的不变预期，对住民购房和房企开辟投资的鼓励结果有限，短时间商品房市场难有较大改进。非商品房开辟投资或为短时间对冲商品房投资降落的主要手腕，此中次要发力点在于鞭策保证性租赁住房建立，既契合“房住不炒”和房地产长效机制请求，又能构成什物事情量，有用动员房地产投资。
估计2022年保证性租赁住房建立拉动整年房地产投资进步约1.7个百分点。按照住建部计划，2022年将建立筹集保证性租赁住房240万套，较2021年增长146万套。参考《2022年河北省会镇住房保证事情要点》中提出投资76亿元筹集4.5万套保证性租赁住房，可推算均匀每套保证性租赁住房的投资额约为17万元，则新增保证性租赁住房需求房地产投资约2500亿元，可以拉动整年房地产投资进步1.7个百分点，将有用减缓房地产投资增速下行压力。
虽然房地产政策底已至，但房地产市场仍面对需求下行、预期偏弱、房企活动性慌张等成绩，房地产投资拐点未至。按照汗青纪律，商品房贩卖、地盘买卖、房地产资金滥觞等目标是房地产投资的先行目标，可用于判定房地产投资增速拐点。
一是商品房贩卖面积降幅边沿收窄。2022年1-2月商品房贩卖面积同比降落9.6%，降幅较2021年12月当月收窄6.0个百分点，此前商品房贩卖面积增速持续5个月不变在-15%阁下程度，本月降幅收窄至个位数，表白商品房贩卖边沿好转几率偏大。汗青上商品房贩卖面积抢先房地产投资约4-10个月（见图7），根据均匀值7个月估量，假定2021年12月份为商品房贩卖低点，估计房地产投资拐点能够出如今2022年三季度几率偏大。
二是地盘溢价率下行趋向放缓。2022年2月100大中都会成交地盘溢价率为2.8%，与1月份根本持平，团体下行趋向减缓，表白地盘市场“至暗时辰”大几率已过。同时从北京、福州、青岛、合肥等地2022年首轮集合供地状况看，溢价率大多较2021年第三轮有所上升（见图8），地盘市场回暖可期。地盘溢价率凡是抢先房地产投资约2-8个月（见图9），根据均匀值5个月估量，假定2022年2月为地盘溢价率低点，则房地产投资拐点能够出如今2022年三季度。
三是房地产开辟资金滥觞降幅仍较大，但逆周期政策发力下房企融资情况无望较着改进。2022年1-2月份房地产开辟资金滥觞同比削减17.7%，房企仍存在融资窘境。按照上文对房地产政策的论述，房地产政策底已至，将主动满意房地产公道融资需求，出格是近期相干政策力度较着加大。如3月16日金融委集会在房地产方面明白提出“要实时研讨和提出有力有用的防备化解风险应对计划，提出向新开展形式转型的配套步伐”，包罗央行在内的多部委亦麋集发声（见表1）。估计宏观决议计划部分将加大和谐和撑持力度，改进房企融资情况，赐与房企更多金融和信贷撑持，近期房地产发资金滥觞无望上升。房地产开辟资金滥觞抢先房地产投资约3-9个月（见图10），根据均匀值6个月估量，假定2022年2月为房地产开辟资金滥觞低点，估计房地产投资拐点在2022年三季度阁下。
综合商品房贩卖、地盘买卖、房地产资金滥觞三个先行目标，估计房地产投资增速拐点大几率出如今三季度。
3、一线都会对房地产投资拉动感化弱化，加上需求潜能不敷，房地产投资增速反弹幅度大几率弱于以往
汗青上房地产下行周期，投资增速在抵达拐点后，均在必然工夫内反弹至下行出息度。如2008年和2015年两轮房地产下行周期中，房地产投资增速别离用时7个月、4个月反弹至阶段性高点，尔后增速根本靠近下行出息度（见图11）。
当前我国所处开展阶段、面临的经济情势与此前两轮房地产下行期间差别较大，房地产政策亦差别于以往，房地产投资上升走势也将和已往有必然区分。
已往房地产投资可以较快上升，以一线都会为代表的房地产需求兴旺都会的拉动感化功不成没。如2015年一线都会房地产投资增速远高于整体程度，对房地产投资企稳奉献较大（见图12）。但一线都会在拉动房地产投资的同时，也举高了房价。如2008、2015年两次政策大调解后，70大中都会新建室第价钱同比增速均大幅上行（见图13），特别是2016年一线%，远超同期名义GDP和住民可安排支出增速。
当前我国进入新开展阶段，需统筹稳增加和高质量开展，已往以房价大幅上涨为价格的大范围刺激形式倒霉于增进房地财产良性轮回和安康开展，汗青经历的警示感化强于鉴戒意义。综合稳增加和高质量开展目的，估计本年房地产政策重心在“稳房价、稳地价、稳预期”而非刺激房地产，将针对房地产市场次要成绩精准施策。本轮房地产下行具有很强的构造性特性，详细表示为各线月份一二三线都会新建室第价钱指数环比增速别离为0.5%、0%、-0.3%，一线都会房地产市场好过二三线。估计因城施策将是主要调控手腕，重点撑持房地产需求相对不敷的二线以下都会，近期出台降首付比例、降房贷利率等政策的都会也大多是二线及以下都会。而一线都会政策大幅放松几率偏低。在短少一线都会拉动房地产投资的状况下，投资增速反弹幅度不及以往的几率偏大。
与2008年和2015年比拟，当前我国住民购房需求潜能较着降落。一是我国住民购房承担不竭减轻，进一步进步购房收入的空间有限。2008年和2015年房地产市场的修复伴跟着住民购房承担减轻，城镇住民购房收入占剔除消耗收入外支出（可安排支出-消耗收入）的比严重幅提拔（见图14），2020年该比重已由超八成，表白当前住民购房承担曾经很重，进一步提拔难度较大。二是我国住民部分杠杆率已过大幅爬升期，将进入相对安稳阶段，住民持续加杠杆购房潜能较小。2008年以来我国住民部分杠杆率快速爬升，2021年9月到达61.6，远高于其他次要新兴经济体，与美国、日本、欧元区等兴旺经济体较为靠近（见图15），按照上述兴旺经济体汗青经历，将来我国住民杠杆率大几率连结安稳。
综上，估计本轮房地产投资反弹幅度将弱于2008年和2015年修复期间，12月当月三年均匀增速大几率低于疫出息度。修复工夫上，已往房地产投资增速从触底到升至高点并连结安稳均匀用时约5个月，分离上文房地产投资在三季度迎来拐点的揣度，估计房地产投资修复无望在2022年末完成。反弹高度上，以往房地产投资增速根本可以到达下行出息度，但本次在“因城施策”下各线都会房地产投资增速不会大幅高于往年程度，较难复制已往依托一线都会等房地产需求兴旺地域拉动房地产投资上升的形式，同时我国今朝需求潜能弱于2008和2015年，也将限定房地产投资反弹高度。思索到疫后房地产投资增速颠簸性较强，且2021年下半年增速下行幅度较大，受基数效应的影响较大，故接纳三年均匀增速判定反弹高度较为公道。因为2021年四时度基数较低，估计2022年末单月同比增速能够到达20%以上，但假如剔除基数效应影响，12月份当月三年均匀增速仍将低于2017-2019年均匀9%阁下的程度，在4-6%阁下。
综合上文阐发，估计2022年上半年在政策托底感化下，房地产投资失速风险较小；同时思索到上半年房地产“三稳”和经济稳增加压力较大，保证性租赁住房大几率前置发力，增量集合于上半年，将拉动上半年房地产投资增速进步约3.5个百分点，至-4%阁下。下半年受商品房市场和地盘买卖边沿好转、房企融资情况逐渐改进影响，房地产投资大几率在三季度迎来拐点，同比增速无望在年末升至20%以上，但其三年均匀增速仍低于疫情出息度。
综上，假如房地产投资增速拐点出如今三季度，那末下半年各月当月投资增速无望从-4%阁下逐渐进步到年末的20%以上，2022年整年房地产投资累计同比增速在0-2%阁下；假如从三年均匀增速看，估计房地产投资增速将从7月的2.8%提拔至12月的4-6%，整年累计增加4%阁下（见图16）。